Gayrimenkul Yatırımı ile Türk Vatandaşlığı Kazanımı
Ülkelerin ekonomik ve iş gücü ihtiyacı sebebiyle yabancı ülke vatandaşlarına çeşitli yollarla kendi ülke vatandaşlıklarını verme durumu söz konusu olmaktadır. Bu durum sonradan kazanılan vatandaşlık olarak nitelendirilmektedir. Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliği’nin 14. Maddesinde sonradan kazanılan vatandaşlık durumları Türk vatandaşlığının genel olarak kazanılması, Türk vatandaşlığının istisnai olarak kazanılması, Türk vatandaşlığının yeniden kazanılması ve Türk vatandaşlığının evlenme yoluyla kazanılması şeklinde dörde ayrılmaktadır. Bu yazıda Türk vatandaşlığının istisnai olarak kazanımı yöntemlerinden biri olan gayrimenkul yatırımı ile Türk vatandaşlığı kazanımı konusu açıklanacaktır.
Geçmişte Türk vatandaşlığının gayrimenkul yoluyla kazanımı şartı olarak Türkiye’de minimum 1.000.000 USD değerinde gayrimenkul satın alınması uygun görülürken, 19 Eylül 2018 tarihinde 30540 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” ile birlikte bu tutar 400.000 USD veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında gayrimenkul satın alınmasıyla mümkün kılınmaktadır. Türk vatandaşlığının gayrimenkulle kazanılması en çok tercih edilen yöntem olmasındaki neden de bu değişikliktir. Gayrimenkul yatırımı ile Türk vatandaşlığı kazanımı için gerekli şartların sağlanması halinde ayrıca yatırımcı yabancı ülke vatandaşlarının eşlerine ve kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğuna da Türk vatandaşlığı hakkı sağlanmaktadır.
Gerekli Şartlar…
Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20. Maddesinin 2. Fıkrasının b bendine göre gayrimenkul yatırımı yolu ile Türk vatandaşlığı kazanılabilmesi için;
- En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı gayrimenkul satın almak veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurmak,
- Alınan gayrimenkulü tapu kayıtlarına 3 yıl satılmaması şartıyla şerh koydurmak ya da ücreti peşin olarak yatırılan taşınmazın satışının vaat edildiğine ilişkin noter tasdikli sözleşmenin 3 yıl süreyle devri ve terkinin yapılmayacağı taahhüdüyle tapu siciline şerh ettirmek,
- Tüm bu durumları Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit ettirmek gerekmektedir.
Yukarıda ifade edilen “kat mülkiyeti” ile “kat irtifakı” kavramlarının açıklanması uygun olacaktır:
- Kat irtifakı; henüz inşaatı tamamlanmamış bir yapının mülkiyet hakkı olarak tanımlanmaktadır. Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir.
- Kat mülkiyeti ise; inşası bitmiş ve söz konusu yapı için iskân belgesi alınmış yapılarda kurulan mülkiyet hakkı şeklinde açıklanabilir.
Gayrimenkul Yatırımı ile Vatandaşlık Kazanım Şartları
- Gayrimenkul edinimi ile Türk vatandaşlığı kazanmak isteyen yabancı ülke vatandaşlarının minimum 400.000 USD veya başka döviz ya da Türk lirası değerinde almış oldukları gayrimenkulü 3 yıl satılamaz şerhi koydurduktan sonra ilgili taşınmazı satmaları veya elden çıkarmaları durumunda vatandaşlık başvuruları veya halihazırda edindikleri vatandaşlıkları gayrimenkul yatırımı ile vatandaşlık kazanma çerçevesinde iptal edilmektedir.
- Minimum 400.000 USD veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk lirası tutarındaki gayrimenkulün birden fazla taşınmaz satın alımı sonucu gerçekleşmesi de mümkündür. Bu tarz durumlarda yabancı ülke vatandaşlarının gayrimenkul yatırımı ile Türk vatandaşlığı kazanabilmesi için taşınmazlarının tamamının ayrı ayrı tapusunun bulunması, her birinin aynı yatırımcı kişiye ait olması ve hepsine 3 yıl boyunca satılamaz şerhinin koyulması gerekmektedir.
- Gayrimenkul edinme yoluyla Türk vatandaşlığı kazanılabilmesi için gayrimenkul değer tespitinin Sermaye Piyasa Kurulu tarafından yetkili/lisanslı bir uzman tarafından rapor edilmesi gerekmektedir.
Gayrimenkul Yatırımı ile Vatandaşlık Kazanımı için Gerekli Belgeler
- Başvuru formu
- 2 adet biyometrik fotoğraf
- Aslı ve noter tasdikli Türkçe tercümesi olan pasaport
- Başvuran kişinin kimlik bilgilerini gösteren belge
- Sağlık raporu
- Başvuran kişinin 1. veya 2. Derece Türk Vatandaşı yakınları varsa bu kişilerin nüfus kayıt örneği
- Başvuran kişinin medeni halini gösteren belge (başvuranın evli olması halinde evlenme belgesi, eş ile çocuklarını belirten nüfus kayıt belgesi örneği)
- Başvuran kişi boşanmış ise bu hali kanıtlayan belge, dul ise eşinin ölüm belgesi
- Eğer başvuranın 18 yaşından küçük çocuğunun da Türk Vatandaşlığı kazanması istenirse yurtiçinde noterde, yurtdışında ise dış temsilcilik veya ülkesi yetkili makamlarınca düzenlenmiş ebeveynin muvafakatini gösteren belge ve noterce onaylanmış Türkçe tercümesi
- Başvuranın sadece doğum yılı biliniyor, ay ve günü bilinmiyorsa bu tarihlerin eklenmesi için kendi ülkesinden alınmış belge
- Hizmet bedelinin Maliyeye ödendiğini gösteren belge
Gayrimenkul Yatırımı için Satın Alınan Gayrimenkul için Gerekli Belgeler
Sermaye Piyasa Kurulu ve ardından Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından Türk vatandaşlığı kazanımı için satın alınan gayrimenkulün tespiti amacıyla bazı belgelerin hazırlanması gerekmektedir. Vatandaşlık başvurusu yapacak yabancı ülke vatandaşı yatırımcının hazırlaması gereken kişisel belgelerin yanında satın aldığı gayrimenkul için hazırlaması gereken belgeler aşağıdaki gibidir:
- Gayrimenkulün tapusu veya köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi
- Emlak Rayiç Değeri Belgesi
- Konut, işyeri gibi binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi
Gayrimenkul Yatırımı ile Türk Vatandaşlığı Kazanım Süreci
- İlk olarak tutarı Sermaye Piyasa Kurulu tarafından yetkili/lisanslı bir uzman tarafından tespit edilmiş minimum 400.000 USD veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk lirası değerinde bir veya birden fazla gayrimenkul satın almak gerekmektedir.
- Satın alınan gayrimenkulün 3 yıl satılmamak şartıyla Tapu Müdürlüğü’ne şerh edilmesi gerekmektedir.
- Tapuya şerh edilen taşınmaz için Tapu Müdürlüğü’nden gelecek olan müracaat kabulüne dayalı uygunluk cevabının alınması gerekmektedir.
- Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü’nden satın alınan gayrimenkulün vatandaşlık kazanmaya uygun olduğuyla ilgili yazı alınması gerekmektedir.
- Uygunluk cevabı ile birlikte gayrimenkul taşınmazın bulunduğu ildeki Göç İdaresi’ne ikamet izni için başvuru yapılması gerekmektedir.
- Genellikle birkaç hafta içerisinde gelecek olan ikamet izni kartının Göç İdaresi Genel Müdürlüğü tarafından gönderiminin sağlanması gerekmektedir.
- Yabancıdan istenen tüm kişisel belgelerin kendi ülke makamları tarafından onaylanmış olması gerekmektedir.
- Bahsedilen ikamet izninin yalnızca gayrimenkul yatırımcısı tarafından alınması yeterlidir. Yatırımcının aile bireylerinin Türk vatandaşlığı için ikamet izni almaları gerekmemektedir.
Gayrimenkul Yatırımı ile Türk Vatandaşlığı Kazanma Sürecinin Sonuçlanması
- İkamet izninin alınmasının ardından valiliklerdeki İl Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlüğü’ne vatandaşlık başvurusu yapılması da mümkün olmaktadır.
- Gerekli belgelerin ve sürecin yerine getirilmesinin ardından yabancıların vatandaşlık başvuruları Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğünce değerlendirilir; milli güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek herhangi bir durumu bulunmayan kişilerin Türk Vatandaşlığını kazanmalarına ilişkin karar Cumhurbaşkanı’nın onayına sunulur. Nihai karar Cumhurbaşkanı tarafından verilmektedir.
- Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğünce değerlendirilen ve Cumhurbaşkanı tarafından onaylanan yabancının vatandaşlık başvurusunun nihayetlenmesi yaklaşık 2-4 ay sürmektedir.
Türk Vatandaşlığı Kanunu Madde 12’ye göre yatırım yoluyla Türk vatandaşlığı kazanımı sonucu kısa dönem ikamet izni sahibi kişilerin Türk vatandaşlığına hak kazanıp kazanmadıkları Cumhurbaşkanı kararı ile belirlenmektedir. Türk Vatandaşlığı Kanunu ile Türk Vatandaşlığı Kanunun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik gereğince sonradan vatandaşlık kazanımı eşlere sirayet etmemektedir. Ancak bu durumun bir istisnası olan yatırım yoluyla vatandaşlık kazanımında yani gayrimenkul yatırımı ile Türk vatandaşlığı kazanımı halinde vatandaşlık hakkının yabancı yatırımcının haricinde yatırımcının yabancı eşi, kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğuna da tanınması mümkün kılınmıştır.
Gayrimenkul Yatırımı ile Türk Vatandaşlığı Kazanımı başvurunuzu başlatmak için lütfen bizimle iletişim bilgilerimizden iletişime geçiniz.
Av. Mikail Enes ÇUBAN, LL.M.
